Alienação fiduciária: Especialista explica como funciona essa modalidade de financiamento imobiliário

A alienação fiduciária tem desempenhado um papel fundamental no mercado imobiliário brasileiro, proporcionando maior segurança para credores e facilitando o acesso ao crédito. O especialista imobiliário Humberto Mascarenhas abordou o tema durante entrevista ao programa Cidade em Pauta, na Nordeste FM, esclarecendo pontos essenciais sobre essa modalidade.

A alienação fiduciária, regulamentada no Brasil em 20 de novembro de 1997, durante o governo do então presidente Fernando Henrique Cardoso, trouxe um divisor de águas para o mercado.

"Antes disso, os bancos e instituições financeiras não tinham a segurança necessária, o que tornava o crédito mais restrito e caro", explicou o especialista. Com a nova legislação, os financiamentos passaram a contar com uma garantia mais robusta, permitindo juros menores e impulsionando o setor.

Antes da alienação fiduciária, a hipoteca era a principal forma de garantia utilizada nos financiamentos imobiliários.

"Na hipoteca, quando o comprador ficava inadimplente, o banco precisava entrar com uma ação judicial para retomar o imóvel. Já na alienação fiduciária, o credor já é o proprietário do bem até a quitação da dívida, o que permite a retomada do imóvel sem necessidade de processo judicial", esclareceu.

Com esse dispositivo, caso o comprador não cumpra suas obrigações, o credor pode leiloar o imóvel mesmo que o devedor ainda esteja habitando nele.

"Isso dá uma segurança muito grande para as instituições, tornando o crédito mais acessível", afirmou.

Atualmente, cerca de 70% dos imóveis financiados no Brasil são adquiridos por meio da alienação fiduciária. Apesar disso, o crédito imobiliário brasileiro ainda tem potencial de crescimento.

"Nos Estados Unidos e na Europa, o volume de crédito imobiliário em relação ao PIB gira em torno de 70%, enquanto no Brasil esse índice é de apenas 11%. Até mesmo o Chile, aqui na América Latina, tem um percentual mais alto, em torno de 35%. O Brasil ainda tem muito a crescer nesse aspecto."

Segundo ele, a insegurança jurídica e as instabilidades políticas dificultam a expansão do crédito imobiliário no país. No entanto, recentes decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) têm reforçado a segurança desse modelo, garantindo sua continuidade.

Propriedade x posse: o que o comprador precisa saber?

Uma dúvida frequente entre os compradores de imóveis financiados é sobre a titularidade do bem.

"O comprador não é o proprietário do imóvel até que a dívida seja quitada. O credor, que pode ser um banco ou até mesmo uma construtora, é quem detém a propriedade. O comprador tem apenas a posse", explicou.

Por isso, é essencial que qualquer pessoa interessada em adquirir um imóvel verifique a matrícula do bem no cartório de registro de imóveis.

"Ali consta se o imóvel está alienado e quem é o verdadeiro proprietário. Caso a dívida com o credor não seja quitada, o comprador não conseguirá transferir o imóvel para seu nome."

Apesar dos riscos, a alienação fiduciária oferece proteção tanto para o credor quanto para o comprador.

"Se o comprador mantiver os pagamentos em dia, ele tem total segurança jurídica e posse pacífica do imóvel. O credor não pode retomar o bem sem justificativa", assegurou o especialista.

Por fim, Humberto enfatizou que, embora a alienação fiduciária facilite o acesso ao crédito e reduza as taxas de juros, é fundamental que os compradores estejam atentos às condições contratuais para evitar surpresas.

"O grande risco é a perda da propriedade em caso de inadimplência, por isso é essencial manter as contas organizadas e sempre verificar todos os detalhes antes de assinar um contrato", concluiu.