Especialistas esclarecem diferença entre posse e propriedade e alertam para riscos na compra de imóveis irregulares

O quadro Imóveis em Pauta, apresentado por Humberto Mascarenhas, recebeu o advogado Dr. Anailton Goés, especialista em Direito Imobiliário, para discutir um tema recorrente e que ainda gera muitas dúvidas: qual a diferença entre posse e propriedade e quais riscos o comprador enfrenta ao negociar imóveis irregulares.

Humberto destacou a relevância do assunto: “É incrível o número de imóveis irregulares no Brasil. Mas antes de tudo, qual realmente é a diferença entre posse e propriedade?”

Dr. Anailton explicou que posse e propriedade não são sinônimos: “A posse é o fato: quando a pessoa usa o imóvel, mora, cuida e paga impostos, se comportando como se fosse dona. Já a propriedade é o direito real mais completo, é quando o imóvel está registrado em nome da pessoa no cartório de registro de imóveis.”

O especialista lembrou que a ausência de registro formal é um dos maiores entraves do mercado imobiliário.

“Mais de 70% dos imóveis no Brasil são irregulares. Sem registro, não há como financiar, vender com segurança ou usar o imóvel como garantia.

Dr. Anailton explicou que morar muitos anos não torna alguém proprietário.

“Não é automático. A posse prolongada pode virar propriedade pela usucapião, mas é preciso atender requisitos: tempo mínimo, posse mansa e pacífica, agir como dono e, em muitos casos, abrir processo judicial ou procedimento no cartório.”

Uma dúvida comum é sobre a compra de imóveis com escritura de cessão de posse. Segundo o advogado, o documento exige cautela.

“É possível comprar, mas não é totalmente seguro. A escritura de cessão de posse não é passível de registro. Se o imóvel estiver no nome de um terceiro, podem existir penhoras, litígios ou pendências que recaem sobre ele.”

Ele reforçou: “O que torna alguém proprietário é o registro. Sem isso, o comprador fica vulnerável.”

Antes de qualquer compra, o advogado orienta três passos essenciais:

1. Solicitar a matrícula atualizada do imóvel.
   “É nela que consta quem é o proprietário de fato, se há penhora, dívidas ou restrições.”
2. Confirmar se quem está vendendo é realmente o titular.
   “Há muitos casos de vendedores se passando por proprietários.”
3. Verificar débitos e pendências.
   “IPTU, condomínio e eventuais ações podem comprometer a negociação.”

Além disso, ele alerta sobre pagamentos: “Evitem pagar valores em contas de terceiros. Só é seguro quando há ciência e autorização do proprietário registral.”

O advogado afirma que, em muitos casos, é possível regularizar, mas cada situação exige análise técnica:
“Às vezes é necessário um procedimento de adjudicação; em outras, a usucapião. Depende da documentação que a pessoa tem. Usucapião não é solução para tudo.”

A nível nacional, cerca de 70% dos imóveis são irregulares. Em Feira de Santana, o número também é expressivo.

“Ainda é alto, mas vem diminuindo com os novos empreendimentos planejados e condomínios, que já nascem regularizados.”

Humberto ressaltou o trabalho das construtoras da cidade: “Feira é diferenciada. As construtoras fazem um trabalho maravilhoso e colocaram a cidade em outro nível.”

Dr. Anailton reforçou os principais cuidados:

• solicitar matrícula atualizada;
• conferir titularidade;
• checar pendências;
• evitar pagamentos antecipados;
• consultar um profissional especializado.

“Imobiliária, corretor e advogado são essenciais para evitar dor de cabeça. Muitas fraudes acontecem porque o comprador se concentra apenas no valor baixo e esquece da segurança.”