Especialistas orientam como fazer uma "locação blindada" e evitar prejuízos com imóveis alugados

Planejamento, análise do perfil do inquilino, contrato personalizado e vistoria detalhada estão entre os principais cuidados para reduzir riscos em contratos de locação. A orientação é do advogado especialista em Direito Imobiliário, Anaílton Góes, durante entrevista ao quadro Imóveis em Pauta apresentado por Humberto Mascarenhas, especialista imobiliário da Nobel Imóveis. Segundo ele, a chamada "locação blindada" é um conjunto de medidas preventivas que oferece mais segurança tanto para proprietários quanto para inquilinos.

Embora o termo não esteja previsto na legislação, Dr. Anaílton explicou que a expressão é amplamente utilizada no mercado imobiliário para definir uma locação estruturada desde o início, com foco na prevenção de problemas futuros.

"A locação blindada é uma expressão que não é prevista na legislação. Contudo, esse conceito é muito utilizado para representar uma locação planejada e estruturada para reduzir riscos, tanto para o locador quanto para o inquilino. A blindagem começa muito antes da entrega das chaves, com toda a análise prévia necessária antes da assinatura do contrato", afirmou.

De acordo com o especialista, um dos maiores erros cometidos por proprietários é acreditar que o principal risco da locação é apenas a inadimplência. Segundo ele, existem diversos outros fatores que podem causar prejuízos.

"Além da inadimplência, existe o risco de o imóvel ser devolvido totalmente danificado, gerando prejuízos muito maiores do que os aluguéis em atraso. Também pode haver quebra contratual, sublocação não autorizada ou uso irregular do imóvel, o que pode trazer problemas até para o proprietário", alertou.

Para evitar essas situações, Dr. Anaílton recomenda uma análise criteriosa do candidato à locação antes da assinatura do contrato.

Entre os documentos considerados essenciais estão:

• Documento de identificação;
• Comprovante de residência;
• Comprovante de renda;
• Informações sobre a atividade profissional;
• Histórico de crédito.

Nos casos em que houver fiador, ele ressalta que também é necessário avaliar a capacidade financeira e o histórico da pessoa que prestará a garantia.

"Quando existe fiador, também é preciso verificar se ele possui condições de honrar a obrigação caso o inquilino não cumpra o contrato. Se o locatário for uma empresa, todas essas análises também devem ser feitas em relação à pessoa jurídica."

O advogado chamou a atenção para o uso de contratos prontos encontrados na internet ou vendidos em papelarias.

Segundo ele, embora o contrato não impeça o descumprimento das obrigações, um documento elaborado de forma personalizada facilita a resolução de conflitos.

"O contrato por si só não impede que alguém deixe de pagar, mas estabelece regras claras sobre cobrança e medidas judiciais. Contratos padrão ou feitos por inteligência artificial nem sempre refletem a realidade daquela locação. Cada situação precisa ser analisada individualmente."

Outro ponto destacado foi a importância da vistoria do imóvel antes da entrega das chaves.

Para Dr. Anaílton, esse procedimento é indispensável para comprovar o estado de conservação do imóvel e servir de referência no momento da devolução.

"O proprietário precisa fazer um laudo de vistoria retratando as condições do imóvel. Na entrega das chaves, esse documento será comparado com a vistoria de devolução para verificar se houve danos causados pelo inquilino."

O especialista também explicou que não existe uma modalidade de garantia ideal para todas as situações.

Segundo ele, a escolha depende do valor do imóvel, do perfil financeiro do locatário, do prazo do contrato e dos riscos envolvidos.

Entre as principais modalidades estão caução, fiador e seguro-fiança.

Dr. Anaílton fez um alerta sobre uma prática proibida pela legislação.

"O proprietário não pode exigir mais de uma garantia locatícia no mesmo contrato. Quando a caução é feita em dinheiro, ela não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel."

Outra dúvida comum entre proprietários e inquilinos diz respeito à responsabilidade pelas despesas do imóvel.

O advogado explicou que, em regra, as despesas ordinárias — como condomínio, água, energia elétrica e manutenção decorrente do uso — ficam sob responsabilidade do inquilino.

Já as despesas extraordinárias, como obras estruturais no condomínio e melhorias permanentes, devem ser custeadas pelo proprietário.

"As despesas relacionadas à estrutura do imóvel ou do condomínio são de responsabilidade do proprietário. Já os reparos decorrentes do uso e da manutenção cotidiana cabem ao inquilino."

Caso o inquilino deixe de cumprir o contrato ou fique inadimplente, Dr. Anaílton reforçou que o proprietário não pode retirar o ocupante do imóvel por conta própria.

Segundo ele, a primeira medida deve ser buscar um acordo.

"É preciso quebrar o mito de que o proprietário pode simplesmente colocar o inquilino para fora. O recomendado é tentar uma composição. Não havendo acordo, o caminho é recorrer ao Judiciário com ação de cobrança e, quando for o caso, ação de despejo."

O especialista reforçou que a prevenção continua sendo a melhor estratégia para proteger o patrimônio e evitar disputas judiciais.

"Uma locação bem planejada, com análise prévia, contrato adequado e vistoria detalhada, reduz significativamente os riscos e proporciona mais segurança para todas as partes envolvidas."