Especialistas explicam como identificar riscos ocultos antes de adquirir um imóvel

A compra de um imóvel representa, para muitas famílias, o maior investimento de uma vida. No entanto, especialistas alertam que a segurança da negociação depende de uma etapa muitas vezes negligenciada pelos compradores: a due diligence imobiliária, processo de investigação detalhada que busca identificar riscos e irregularidades antes da concretização do negócio.

Durante participação no quadro Imóveis em Pauta, do programa Cidade em Pauta, o especialista imobiliário Humberto Mascarenhas explicou que a due diligence consiste em uma análise criteriosa de toda a documentação relacionada ao imóvel e às partes envolvidas na negociação.

Segundo ele, a investigação deve abranger todo o histórico da propriedade.

"O imóvel, assim como o ser humano, também tem um nascimento, que é quando sua matrícula é criada. A diligência analisa desde a criação da matrícula até o momento atual, verificando tudo o que aconteceu durante a vida daquele imóvel", explicou.

Além do histórico da propriedade, Humberto destacou que a análise inclui a situação dos vendedores e a documentação junto aos órgãos públicos.

"Não basta analisar apenas a matrícula. É preciso verificar a documentação dos vendedores, consultar registros municipais, como IPTU ou ITR, e identificar se existem dívidas, processos judiciais ou qualquer impedimento que possa afetar a negociação no futuro", afirmou.

Dificuldades no acesso às informações

De acordo com Humberto Mascarenhas, um dos principais desafios enfrentados pelos profissionais do setor é a dificuldade de acesso rápido e centralizado às informações necessárias para a investigação.

"O Brasil possui um sistema registral muito eficiente, mas o acesso às informações ainda deixa a desejar. Na Bahia, por exemplo, o processo de digitalização chegou mais tarde do que em outros estados, o que dificulta a obtenção de certidões e documentos", observou.

Caso de reintegração de posse em Feira serve de alerta

Durante a entrevista, Humberto citou o recente caso de reintegração de posse ocorrido em Feira de Santana, que resultou na retirada de famílias de imóveis construídos há mais de uma década.

Segundo ele, o episódio demonstra a importância de investigar a origem do imóvel e não apenas sua situação atual.

"Foi um terreno que foi comprado, construído e financiado. Tudo aparentemente estava regular. Mas havia uma questão na origem da propriedade que não foi observada e acabou gerando todo aquele problema. Por isso é fundamental analisar o histórico desde o nascimento do imóvel", destacou.

O especialista acredita que uma investigação mais aprofundada poderia ter evitado o desfecho.

"Se tivesse existido um cuidado maior e uma análise mais criteriosa, provavelmente não teríamos chegado a uma situação tão trágica para aquelas famílias", disse.

Responsabilidade é do comprador, mesmo em financiamentos

O advogado especialista em regularizações imobiliárias, Ygor Uzêda, também participou da entrevista e esclareceu uma dúvida comum entre compradores: a aprovação do financiamento bancário não substitui a análise jurídica da aquisição.

Segundo ele, os bancos avaliam os aspectos necessários para concessão do crédito, mas a responsabilidade pela segurança da compra continua sendo do adquirente.

"O banco analisa as informações para viabilizar o crédito que está fornecendo. A responsabilidade pela segurança da aquisição é sempre do comprador", afirmou.

Ygor ressaltou que muitos brasileiros ainda procuram assessoria jurídica apenas quando o problema já existe.

"Temos a cultura de buscar ajuda jurídica somente depois que o problema aparece. O ideal é atuar de forma preventiva, avaliando todos os riscos antes da compra", alertou.

Casos surpreendentes revelam importância da investigação

Ao relatar experiências profissionais, o advogado contou um caso recente que chamou atenção pela gravidade da inconsistência encontrada.

"O cliente acreditava estar adquirindo um imóvel na região do SIM. Quando analisei a cadeia dominial e os confrontantes, identifiquei que a matrícula tinha origem em áreas localizadas na Mangabeira. Havia uma incompatibilidade evidente. Sem a diligência, ele poderia ter comprado algo completamente diferente do que imaginava", relatou.

Para Ygor, a análise deve alcançar inclusive proprietários anteriores, já que problemas antigos podem repercutir sobre compradores futuros.

"Muitas vezes o problema não está na matrícula atual nem na pessoa que está vendendo. Ele pode estar na cadeia sucessória anterior, envolvendo negociações realizadas muitos anos atrás", explicou.

Segurança jurídica evita surpresas futuras

Os especialistas foram unânimes ao defender que a due diligence imobiliária deve ser considerada uma etapa indispensável em qualquer negociação, seja de terrenos, casas, apartamentos ou imóveis financiados.

"Na maioria das vezes, estamos falando do maior patrimônio de uma família. Por isso, é fundamental contar com profissionais qualificados para realizar uma análise completa e garantir segurança jurídica à operação", concluiu Humberto Mascarenhas.